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Acheter un hôtel à Dubaï n’a rien à voir avec l’achat d’un appartement loué. Vous achetez une entreprise en activité, avec ses licences, son personnel, sa marque et son historique d’exploitation. Après une année 2025 record et une année 2026 perturbée, les investisseurs qui comprennent cette différence regardent à nouveau le marché.
Dubaï a terminé 2025 avec 19,59 millions de visiteurs internationaux, un taux d’occupation hôtelier moyen de 80,7 % et un prix moyen par chambre de 579 AED, en hausse de 8 % sur un an. Avec 827 établissements hôteliers et plus de 154 000 chambres fin 2025, c’est l’un des marchés hôteliers les plus profonds au monde.
2026 raconte une autre histoire. Les perturbations régionales survenues fin février ont réduit les vols et le nombre de visiteurs, et le taux d’occupation moyen est tombé à 56,4 % au premier semestre. La demande revient depuis l’été : l’occupation a atteint 66 % en août à l’échelle de la ville, et plus de 80 % dans les quartiers prisés. Pour les acheteurs, le changement le plus important concerne le marché des transactions. Les ventes d’hôtels dans le Golfe ont ralenti, non pas parce que les propriétaires sont en difficulté, mais parce que vendeurs et acheteurs ne s’accordent pas sur les prix — et les vendeurs deviennent plus réalistes.
Pourquoi les investisseurs s’intéressent aux hôtels de Dubaï
Une demande qui a fait ses preuves
Trois années record consécutives de visiteurs, un hub aérien mondial et un calendrier chargé de salons et d’événements offrent aux hôtels de Dubaï une clientèle large et diversifiée : voyageurs de loisirs, visiteurs d’affaires et participants aux congrès.
Des segments aux trajectoires différentes
Les performances ne sont pas uniformes. Entre janvier et août 2026, les résidences hôtelières de milieu de gamme ont enregistré le taux d’occupation le plus élevé, à 73 %, et les hôtels milieu de gamme supérieur sont récemment devenus le segment le plus solide de la ville. Les hôtels bien situés et au bon prix, dans les quartiers d’affaires et de loisirs, ont le mieux résisté.
Moins de nouvelles ouvertures
Aucun nouvel hôtel n’a ouvert à Dubaï ni à Abou Dhabi au deuxième trimestre 2026, et le volume de projets dans la région a diminué. Une offre nouvelle plus limitée profite aux hôtels déjà en exploitation lorsque la demande revient.
Chiffres du Department of Economy and Tourism (DET) de Dubaï, rapportés par Khaleej Times (année 2025) et Emirates 24|7 (janvier–août 2026) ; Cavendish Maxwell / STR pour le premier semestre 2026 ; Skift (octobre 2026) pour les transactions et les projets.
« Un appartement s’achète pour son loyer. Un hôtel s’achète pour son activité — et l’activité doit être vérifiée aussi soigneusement que le bâtiment. »
Acheter un hôtel, c’est acheter une entreprise
Les avocats spécialisés dans les transactions hôtelières du Golfe le résument ainsi : un hôtel est une activité réglementée, pas un immeuble avec des locataires. Concrètement, il faut regarder au-delà des murs :
- Les licences : les licences hôtelières, commerciales et touristiques sont détenues par une société d’exploitation et délivrées par les autorités de Dubaï, dont le Department of Economy and Tourism. Certaines licences, comme celles pour l’alcool, ne sont pas transférées automatiquement avec le bien.
- L’exploitant et la marque : de nombreux hôtels sont gérés par un exploitant dans le cadre d’un contrat de gestion. Ses honoraires, ses objectifs de performance, ses conditions de résiliation et son droit d’accord en cas de vente peuvent compter autant que le bâtiment lui-même.
- Le personnel et les engagements : salariés, visas, acomptes des clients et réservations d’événements font partie de l’entreprise et doivent être évalués.
- Les standards de la marque : une marque peut exiger un programme de rénovation après un changement de propriétaire, ce qui implique des dépenses dès l’acquisition.
Propriété : ce que peuvent détenir les investisseurs internationaux
Selon la loi n° 7 de 2006 de Dubaï, les ressortissants non émiriens ne peuvent détenir un bien en pleine propriété (freehold) que dans les zones ouvertes à la propriété étrangère. En dehors de ces zones, la détention passe généralement par un bail de longue durée ou des droits similaires enregistrés, valables mais limités dans le temps. Avant de fixer un prix, il faut vérifier précisément ce qui est vendu : le terrain et le bâtiment, un bail, ou les parts de la société qui les détient.
Les grands hôtels sont souvent détenus par deux sociétés, l’une propriétaire du bien, l’autre exploitante de l’hôtel. Ce montage peut faciliter l’achat pour des investisseurs internationaux, mais il modifie les démarches, la fiscalité et les autorisations nécessaires. La TVA émirienne (5 %) et l’impôt sur les sociétés s’appliquent. Un avocat spécialisé doit examiner la structure avant toute offre signée.
Comment fonctionne la rentabilité d’un hôtel
Les revenus d’un hôtel proviennent de son exploitation — chambres, restauration, événements — et non d’un loyer fixe. Cela change la façon d’en juger la valeur :
L’indicateur clé pour valoriser un hôtel est le RevPAR, le revenu par chambre disponible : le prix moyen par chambre multiplié par le taux d’occupation. Les acheteurs examinent ensuite le résultat d’exploitation après toutes les charges. Trois ans d’historique d’exploitation, idéalement audités, sont le minimum à demander.
Avant de faire une offre : la liste de vérifications
- Le titre : vérifier ce qui est vendu (pleine propriété, bail ou parts de société) et que l’acheteur peut le détenir.
- Les licences : quelle société détient chaque licence, et ce qu’il advient de chacune en cas de vente.
- L’historique d’exploitation : occupation, prix moyen par chambre, RevPAR et résultat d’exploitation sur au moins trois ans, mois par mois.
- Le contrat de gestion : honoraires, durée, objectifs de performance, et accord éventuel de l’exploitant pour un nouveau propriétaire.
- L’état du bâtiment : un audit technique et une estimation des travaux, y compris ceux exigés par la marque.
- Le personnel et les engagements : coûts salariaux, indemnités de fin de service, acomptes des clients et contrats en cours.
- La preuve de fonds : les vendeurs sérieux demandent aux acheteurs de prouver leur capacité financière avant de partager tous les détails.
Pourquoi beaucoup d’hôtels se vendent off-market
La plupart des hôtels n’apparaissent jamais sur les portails immobiliers. Une annonce publique peut inquiéter le personnel, les clients et les partenaires, et un prix affiché peut affaiblir la position de l’hôtel face à ses fournisseurs et concurrents. Les propriétaires préfèrent ne partager les informations qu’avec des acheteurs qualifiés, après un accord de confidentialité.
Pour les acheteurs, les meilleures opportunités passent donc par des contacts de confiance. Luxe Harmony accompagne des propriétaires qui privilégient une vente discrète. Enregistrez vos critères sur notre page off-market : nous vous contacterons, en toute confidentialité, lorsqu’un hôtel ou un actif commercial correspondra.
À quoi s’attendre fin 2026 et en 2027
- Reprise : Cavendish Maxwell prévoit un taux d’occupation moyen de 60,4 % à 66,2 % sur l’ensemble de 2026, la saison d’hiver et les événements soutenant la demande.
- Liaisons aériennes : Emirates avait rétabli près de 85 % de son programme d’avant le conflit en septembre 2026.
- Prix : l’écart entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs se réduit. Les hôtels avec un historique d’exploitation solide sont les plus recherchés.
- Offre : moins d’ouvertures en 2026 laisse aux hôtels existants de la marge pour se redresser à mesure que les visiteurs reviennent.
Perspectives : Cavendish Maxwell et Emirates, rapportés par Dubai Chronicle (septembre 2026) ; commentaires de marché : Knight Frank et Cavendish Maxwell, rapportés par Skift (octobre 2026). Points sur la propriété : King & Spalding, « GCC Real Estate M&A: Buying a Hotel, not a Building ». Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou financier.
Questions fréquentes
Oui. Les ressortissants non émiriens peuvent détenir un bien en pleine propriété dans les zones ouvertes à la propriété étrangère. En dehors de ces zones, la détention passe généralement par un bail ou des droits de longue durée enregistrés, et de nombreux hôtels sont achetés via la société qui les détient. Un avocat spécialisé doit confirmer la structure pour chaque hôtel.
Le RevPAR est le revenu par chambre disponible. Il correspond au prix moyen par chambre multiplié par le taux d’occupation, et c’est le principal indicateur utilisé pour comparer la performance et la valeur des hôtels.
Après une année 2025 record (80,7 % d’occupation moyenne), les hôtels de Dubaï ont été touchés par les perturbations régionales survenues fin février 2026. L’occupation a atteint en moyenne 56,4 % au premier semestre, puis est remontée à 66 % en août, et à plus de 80 % dans les quartiers prisés.
Une annonce publique peut inquiéter le personnel, les clients et les partenaires, et nuire à l’activité de l’hôtel. Les propriétaires ne partagent généralement les informations qu’avec des acheteurs qualifiés ayant signé un accord de confidentialité.
Confiez-nous vos critères en toute confidentialité. Nous vous contacterons dès qu’une opportunité off-market correspondra à votre budget et à vos objectifs.
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