{"id":58618,"date":"2026-10-30T13:10:38","date_gmt":"2026-10-30T13:10:38","guid":{"rendered":"https:\/\/reluxeharmony.com\/?p=58618"},"modified":"2026-10-30T13:10:38","modified_gmt":"2026-10-30T13:10:38","slug":"acheter-un-hotel-a-dubai-guide-investisseurs-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/reluxeharmony.com\/fr\/blogs\/acheter-un-hotel-a-dubai-guide-investisseurs-2026\/","title":{"rendered":"Acheter un h\u00f4tel \u00e0 Duba\u00ef : ce que les investisseurs doivent savoir en 2026"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group lh-article\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\">\n<style>\n@import url('https:\/\/fonts.googleapis.com\/css2?family=Playfair+Display:ital,wght@0,500;0,600;0,700;1,500&family=Jost:wght@300;400;500;600&display=swap');\n.post-wrap:has(.lh-article){background:#f8f5ef;}\n.post-wrap:has(.lh-article) .post-title-wrap h1{font-family:'Playfair Display',serif 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Vous achetez une entreprise en activit\u00e9, avec ses licences, son personnel, sa marque et son historique d\u2019exploitation. Apr\u00e8s une ann\u00e9e 2025 record et une ann\u00e9e 2026 perturb\u00e9e, les investisseurs qui comprennent cette diff\u00e9rence regardent \u00e0 nouveau le march\u00e9.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<div class=\"lh-stats\">\n  <div class=\"lh-stats-label\">L\u2019h\u00f4tellerie \u00e0 Duba\u00ef \u2014 2025 \u00e0 2026<\/div>\n  <div class=\"lh-stat\"><b>19,59 M<\/b><span>Visiteurs internationaux en 2025, troisi\u00e8me ann\u00e9e record (DET)<\/span><\/div>\n  <div class=\"lh-stat\"><b>80,7 %<\/b><span>Taux d\u2019occupation h\u00f4telier moyen en 2025, contre 78,2 % en 2024 (DET)<\/span><\/div>\n  <div class=\"lh-stat\"><b>1,1 Md AED<\/b><span>Vente du Shangri-La Dubai, seule grande transaction h\u00f4teli\u00e8re de 2026 \u00e0 ce jour<\/span><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Duba\u00ef a termin\u00e9 2025 avec 19,59 millions de visiteurs internationaux, un taux d\u2019occupation h\u00f4telier moyen de 80,7 % et un prix moyen par chambre de 579 AED, en hausse de 8 % sur un an. Avec 827 \u00e9tablissements h\u00f4teliers et plus de 154 000 chambres fin 2025, c\u2019est l\u2019un des march\u00e9s h\u00f4teliers les plus profonds au monde.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2026 raconte une autre histoire. Les perturbations r\u00e9gionales survenues fin f\u00e9vrier ont r\u00e9duit les vols et le nombre de visiteurs, et le taux d\u2019occupation moyen est tomb\u00e9 \u00e0 56,4 % au premier semestre. La demande revient depuis l\u2019\u00e9t\u00e9 : l\u2019occupation a atteint 66 % en ao\u00fbt \u00e0 l\u2019\u00e9chelle de la ville, et plus de 80 % dans les quartiers pris\u00e9s. Pour les acheteurs, le changement le plus important concerne le march\u00e9 des transactions. Les ventes d\u2019h\u00f4tels dans le Golfe ont ralenti, non pas parce que les propri\u00e9taires sont en difficult\u00e9, mais parce que vendeurs et acheteurs ne s\u2019accordent pas sur les prix \u2014 et les vendeurs deviennent plus r\u00e9alistes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi les investisseurs s\u2019int\u00e9ressent aux h\u00f4tels de Duba\u00ef<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Une demande qui a fait ses preuves<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trois ann\u00e9es record cons\u00e9cutives de visiteurs, un hub a\u00e9rien mondial et un calendrier charg\u00e9 de salons et d\u2019\u00e9v\u00e9nements offrent aux h\u00f4tels de Duba\u00ef une client\u00e8le large et diversifi\u00e9e : voyageurs de loisirs, visiteurs d\u2019affaires et participants aux congr\u00e8s.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Des segments aux trajectoires diff\u00e9rentes<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les performances ne sont pas uniformes. Entre janvier et ao\u00fbt 2026, les r\u00e9sidences h\u00f4teli\u00e8res de milieu de gamme ont enregistr\u00e9 le taux d\u2019occupation le plus \u00e9lev\u00e9, \u00e0 73 %, et les h\u00f4tels milieu de gamme sup\u00e9rieur sont r\u00e9cemment devenus le segment le plus solide de la ville. Les h\u00f4tels bien situ\u00e9s et au bon prix, dans les quartiers d\u2019affaires et de loisirs, ont le mieux r\u00e9sist\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Moins de nouvelles ouvertures<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aucun nouvel h\u00f4tel n\u2019a ouvert \u00e0 Duba\u00ef ni \u00e0 Abou Dhabi au deuxi\u00e8me trimestre 2026, et le volume de projets dans la r\u00e9gion a diminu\u00e9. Une offre nouvelle plus limit\u00e9e profite aux h\u00f4tels d\u00e9j\u00e0 en exploitation lorsque la demande revient.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"lh-sources wp-block-paragraph\">Chiffres du Department of Economy and Tourism (DET) de Duba\u00ef, rapport\u00e9s par Khaleej Times (ann\u00e9e 2025) et Emirates 24|7 (janvier\u2013ao\u00fbt 2026) ; Cavendish Maxwell \/ STR pour le premier semestre 2026 ; Skift (octobre 2026) pour les transactions et les projets.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote lh-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00ab Un appartement s\u2019ach\u00e8te pour son loyer. Un h\u00f4tel s\u2019ach\u00e8te pour son activit\u00e9 \u2014 et l\u2019activit\u00e9 doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e aussi soigneusement que le b\u00e2timent. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Acheter un h\u00f4tel, c\u2019est acheter une entreprise<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les avocats sp\u00e9cialis\u00e9s dans les transactions h\u00f4teli\u00e8res du Golfe le r\u00e9sument ainsi : un h\u00f4tel est une activit\u00e9 r\u00e9glement\u00e9e, pas un immeuble avec des locataires. Concr\u00e8tement, il faut regarder au-del\u00e0 des murs :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les licences :<\/strong> les licences h\u00f4teli\u00e8res, commerciales et touristiques sont d\u00e9tenues par une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation et d\u00e9livr\u00e9es par les autorit\u00e9s de Duba\u00ef, dont le Department of Economy and Tourism. Certaines licences, comme celles pour l\u2019alcool, ne sont pas transf\u00e9r\u00e9es automatiquement avec le bien.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u2019exploitant et la marque :<\/strong> de nombreux h\u00f4tels sont g\u00e9r\u00e9s par un exploitant dans le cadre d\u2019un contrat de gestion. Ses honoraires, ses objectifs de performance, ses conditions de r\u00e9siliation et son droit d\u2019accord en cas de vente peuvent compter autant que le b\u00e2timent lui-m\u00eame.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le personnel et les engagements :<\/strong> salari\u00e9s, visas, acomptes des clients et r\u00e9servations d\u2019\u00e9v\u00e9nements font partie de l\u2019entreprise et doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les standards de la marque :<\/strong> une marque peut exiger un programme de r\u00e9novation apr\u00e8s un changement de propri\u00e9taire, ce qui implique des d\u00e9penses d\u00e8s l\u2019acquisition.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Propri\u00e9t\u00e9 : ce que peuvent d\u00e9tenir les investisseurs internationaux<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon la loi n\u00b0 7 de 2006 de Duba\u00ef, les ressortissants non \u00e9miriens ne peuvent d\u00e9tenir un bien en pleine propri\u00e9t\u00e9 (freehold) que dans les zones ouvertes \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re. En dehors de ces zones, la d\u00e9tention passe g\u00e9n\u00e9ralement par un bail de longue dur\u00e9e ou des droits similaires enregistr\u00e9s, valables mais limit\u00e9s dans le temps. Avant de fixer un prix, il faut v\u00e9rifier pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui est vendu : le terrain et le b\u00e2timent, un bail, ou les parts de la soci\u00e9t\u00e9 qui les d\u00e9tient.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les grands h\u00f4tels sont souvent d\u00e9tenus par deux soci\u00e9t\u00e9s, l\u2019une propri\u00e9taire du bien, l\u2019autre exploitante de l\u2019h\u00f4tel. Ce montage peut faciliter l\u2019achat pour des investisseurs internationaux, mais il modifie les d\u00e9marches, la fiscalit\u00e9 et les autorisations n\u00e9cessaires. La TVA \u00e9mirienne (5 %) et l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s s\u2019appliquent. Un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 doit examiner la structure avant toute offre sign\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment fonctionne la rentabilit\u00e9 d\u2019un h\u00f4tel<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les revenus d\u2019un h\u00f4tel proviennent de son exploitation \u2014 chambres, restauration, \u00e9v\u00e9nements \u2014 et non d\u2019un loyer fixe. Cela change la fa\u00e7on d\u2019en juger la valeur :<\/p>\n\n\n\n<div class=\"lh-compare\">\n  <div class=\"lh-col\">\n    <div class=\"lh-col-title\">Investissement r\u00e9sidentiel<\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Revenus<\/span><span class=\"lh-val\">Loyer vers\u00e9 par un locataire<\/span><\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Qui g\u00e8re<\/span><span class=\"lh-val\">Propri\u00e9taire ou gestionnaire<\/span><\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Valeur li\u00e9e \u00e0<\/span><span class=\"lh-val\">Niveau des loyers et emplacement<\/span><\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Principaux risques<\/span><span class=\"lh-val\">Vacance et niveau des loyers<\/span><\/div>\n  <\/div>\n  <div class=\"lh-col\">\n    <div class=\"lh-col-title\">H\u00f4tel<\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Revenus<\/span><span class=\"lh-val\">R\u00e9sultat d\u2019exploitation : chambres, restauration et \u00e9v\u00e9nements<\/span><\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Qui g\u00e8re<\/span><span class=\"lh-val\">Exploitant h\u00f4telier, souvent sous contrat de gestion<\/span><\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Valeur li\u00e9e \u00e0<\/span><span class=\"lh-val\">Occupation, prix des chambres et marge d\u2019exploitation<\/span><\/div>\n    <div class=\"lh-row\"><span class=\"lh-label\">Principaux risques<\/span><span class=\"lh-val\">Cycles touristiques, performance de l\u2019exploitant, co\u00fbts de r\u00e9novation<\/span><\/div>\n  <\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019indicateur cl\u00e9 pour valoriser un h\u00f4tel est le RevPAR, le revenu par chambre disponible : le prix moyen par chambre multipli\u00e9 par le taux d\u2019occupation. Les acheteurs examinent ensuite le r\u00e9sultat d\u2019exploitation apr\u00e8s toutes les charges. Trois ans d\u2019historique d\u2019exploitation, id\u00e9alement audit\u00e9s, sont le minimum \u00e0 demander.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Avant de faire une offre : la liste de v\u00e9rifications<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le titre :<\/strong> v\u00e9rifier ce qui est vendu (pleine propri\u00e9t\u00e9, bail ou parts de soci\u00e9t\u00e9) et que l\u2019acheteur peut le d\u00e9tenir.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les licences :<\/strong> quelle soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tient chaque licence, et ce qu\u2019il advient de chacune en cas de vente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u2019historique d\u2019exploitation :<\/strong> occupation, prix moyen par chambre, RevPAR et r\u00e9sultat d\u2019exploitation sur au moins trois ans, mois par mois.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le contrat de gestion :<\/strong> honoraires, dur\u00e9e, objectifs de performance, et accord \u00e9ventuel de l\u2019exploitant pour un nouveau propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent :<\/strong> un audit technique et une estimation des travaux, y compris ceux exig\u00e9s par la marque.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le personnel et les engagements :<\/strong> co\u00fbts salariaux, indemnit\u00e9s de fin de service, acomptes des clients et contrats en cours.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La preuve de fonds :<\/strong> les vendeurs s\u00e9rieux demandent aux acheteurs de prouver leur capacit\u00e9 financi\u00e8re avant de partager tous les d\u00e9tails.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi beaucoup d\u2019h\u00f4tels se vendent off-market<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La plupart des h\u00f4tels n\u2019apparaissent jamais sur les portails immobiliers. Une annonce publique peut inqui\u00e9ter le personnel, les clients et les partenaires, et un prix affich\u00e9 peut affaiblir la position de l\u2019h\u00f4tel face \u00e0 ses fournisseurs et concurrents. Les propri\u00e9taires pr\u00e9f\u00e8rent ne partager les informations qu\u2019avec des acheteurs qualifi\u00e9s, apr\u00e8s un accord de confidentialit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour les acheteurs, les meilleures opportunit\u00e9s passent donc par des contacts de confiance. Luxe Harmony accompagne des propri\u00e9taires qui privil\u00e9gient une vente discr\u00e8te. <a href=\"https:\/\/reluxeharmony.com\/fr\/hotels-actifs-commerciaux-off-market-dubai\/\">Enregistrez vos crit\u00e8res sur notre page off-market<\/a> : nous vous contacterons, en toute confidentialit\u00e9, lorsqu\u2019un h\u00f4tel ou un actif commercial correspondra.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 quoi s\u2019attendre fin 2026 et en 2027<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Reprise :<\/strong> Cavendish Maxwell pr\u00e9voit un taux d\u2019occupation moyen de 60,4 % \u00e0 66,2 % sur l\u2019ensemble de 2026, la saison d\u2019hiver et les \u00e9v\u00e9nements soutenant la demande.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Liaisons a\u00e9riennes :<\/strong> Emirates avait r\u00e9tabli pr\u00e8s de 85 % de son programme d\u2019avant le conflit en septembre 2026.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prix :<\/strong> l\u2019\u00e9cart entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs se r\u00e9duit. Les h\u00f4tels avec un historique d\u2019exploitation solide sont les plus recherch\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Offre :<\/strong> moins d\u2019ouvertures en 2026 laisse aux h\u00f4tels existants de la marge pour se redresser \u00e0 mesure que les visiteurs reviennent.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"lh-sources wp-block-paragraph\">Perspectives : Cavendish Maxwell et Emirates, rapport\u00e9s par Dubai Chronicle (septembre 2026) ; commentaires de march\u00e9 : Knight Frank et Cavendish Maxwell, rapport\u00e9s par Skift (octobre 2026). Points sur la propri\u00e9t\u00e9 : King &amp; Spalding, \u00ab GCC Real Estate M&amp;A: Buying a Hotel, not a Building \u00bb. Cet article est une information g\u00e9n\u00e9rale et ne constitue pas un conseil juridique ou financier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n<div class=\"schema-faq wp-block-yoast-faq-block\"><div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1793010101\"><strong class=\"schema-faq-question\">Un \u00e9tranger peut-il acheter un h\u00f4tel \u00e0 Duba\u00ef ?<\/strong> <p class=\"schema-faq-answer\">Oui. Les ressortissants non \u00e9miriens peuvent d\u00e9tenir un bien en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans les zones ouvertes \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re. En dehors de ces zones, la d\u00e9tention passe g\u00e9n\u00e9ralement par un bail ou des droits de longue dur\u00e9e enregistr\u00e9s, et de nombreux h\u00f4tels sont achet\u00e9s via la soci\u00e9t\u00e9 qui les d\u00e9tient. Un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 doit confirmer la structure pour chaque h\u00f4tel.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1793010102\"><strong class=\"schema-faq-question\">Qu\u2019est-ce que le RevPAR ?<\/strong> <p class=\"schema-faq-answer\">Le RevPAR est le revenu par chambre disponible. Il correspond au prix moyen par chambre multipli\u00e9 par le taux d\u2019occupation, et c\u2019est le principal indicateur utilis\u00e9 pour comparer la performance et la valeur des h\u00f4tels.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1793010103\"><strong class=\"schema-faq-question\">Comment les h\u00f4tels de Duba\u00ef se sont-ils comport\u00e9s en 2026 ?<\/strong> <p class=\"schema-faq-answer\">Apr\u00e8s une ann\u00e9e 2025 record (80,7 % d\u2019occupation moyenne), les h\u00f4tels de Duba\u00ef ont \u00e9t\u00e9 touch\u00e9s par les perturbations r\u00e9gionales survenues fin f\u00e9vrier 2026. L\u2019occupation a atteint en moyenne 56,4 % au premier semestre, puis est remont\u00e9e \u00e0 66 % en ao\u00fbt, et \u00e0 plus de 80 % dans les quartiers pris\u00e9s.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1793010104\"><strong class=\"schema-faq-question\">Pourquoi les h\u00f4tels de Duba\u00ef se vendent-ils souvent off-market ?<\/strong> <p class=\"schema-faq-answer\">Une annonce publique peut inqui\u00e9ter le personnel, les clients et les partenaires, et nuire \u00e0 l\u2019activit\u00e9 de l\u2019h\u00f4tel. Les propri\u00e9taires ne partagent g\u00e9n\u00e9ralement les informations qu\u2019avec des acheteurs qualifi\u00e9s ayant sign\u00e9 un accord de confidentialit\u00e9.<\/p> <\/div> <\/div>\n\n\n\n<div class=\"lh-cta\">\n  <div class=\"lh-cta-title\">Vous recherchez un h\u00f4tel ou un actif commercial \u00e0 Duba\u00ef ?<\/div>\n  <p class=\"lh-cta-text\">Confiez-nous vos crit\u00e8res en toute confidentialit\u00e9. Nous vous contacterons d\u00e8s qu\u2019une opportunit\u00e9 off-market correspondra \u00e0 votre budget et \u00e0 vos objectifs.<\/p>\n  <div class=\"lh-cta-buttons\">\n    <a class=\"lh-btn lh-btn-primary\" href=\"https:\/\/reluxeharmony.com\/fr\/hotels-actifs-commerciaux-off-market-dubai\/#register\">S\u2019inscrire comme investisseur<\/a>\n    <a class=\"lh-btn lh-btn-outline\" href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/send\/?phone=971582326059&amp;text&amp;type=phone_number&amp;app_absent=0\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Appel \/ WhatsApp<\/a>\n  <\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"lh-author\">\n  <img decoding=\"async\" class=\"lh-logo\" src=\"https:\/\/reluxeharmony.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/LH-LOGO-FINAL-23-01-1024x471.png\" alt=\"Luxe Harmony logo\" width=\"122\" height=\"56\" style=\"height:56px;width:auto;display:block;flex:0 0 auto;\">\n  <div>\n    <div class=\"lh-name\">Luxe Harmony<\/div>\n    <div class=\"lh-role\">Agence immobili\u00e8re, Duba\u00ef<\/div>\n  <\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ce qu\u2019il faut v\u00e9rifier avant d\u2019acheter un h\u00f4tel \u00e0 Duba\u00ef en 2026 : performance du march\u00e9 apr\u00e8s une ann\u00e9e 2025 record, licences, exploitants, r\u00e8gles de propri\u00e9t\u00e9, rentabilit\u00e9 et ventes off-market.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":58616,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1087],"tags":[],"class_list":["post-58618","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analyses-investissement"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.8 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Acheter un h\u00f4tel \u00e0 Duba\u00ef : guide investisseurs 2026 | Luxe Harmony<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Vous envisagez d\u2019acheter un h\u00f4tel \u00e0 Duba\u00ef ? 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